失控的高房租,比高房價更可怕

  發布時間:2018/08/20

作者:正解局

來源:正解局(ID:zhengjieclub)


買不起房子,可以租房,租不起房子,又該怎么辦?


躲過了高房價,躲不過高房租。


最近,不斷上漲的房租,引發了人們的關注。


其實,這波漲價潮,從六七月份的畢業季就開始了。


01


大學畢業生初識社會殘酷的第一堂課,可能是在群租房里學到的。


這堂課的第一個關鍵詞,叫價格高。


某房地產研究院統計數據顯示,北京的平均租金是82元/平米,也就說,租個100平米的小三房,要8200元。注意,這只是平均數,越靠近市中心,租金越貴。


比如,北京西城區這套小房子,建于90年代,房齡比剛出校門的大學生還老。裝修簡陋、家具破舊,面積僅40平米,要價5500元。別瞧不上,很搶手的。



再看南京,6月份的平均房租是2774元/套。然而,像地鐵2號線集慶門站區域,80平米的小兩房,價格都在5000元以上。


(南京房租價格)


一二線城市房租高,三線城市也不甘示弱。在山東濟寧,裝修簡單的房子,租金也要1000元以上。


這堂課的第二個關鍵詞,叫漲幅快。


先看全國的情況,今年5月,CPI同比上漲了1.8%,租房指數同比上漲2.4%,比CPI高了0.6個百分點。


(上海各區房租價格)


熱點城市租金上漲更快。據房天下的數據,2017年2月—2018年5月,17個熱點城市房租年均上漲超過了8%,上海上漲19.5%、深圳上漲15.5%,北京更是大漲25.9%!


這個漲幅,離失控不遠了。


02


房租為什么漲得這么快?還是要看供需關系。


先看需求。


從2009年到2017年,中國流動人口(非本地戶籍)規模從1.8億增長到2.5億。


(中國流動人口規模)


其中的67.3%,也就是1.7億人,需要靠租房解決住的問題。


(67.3%的流動人口租住私房)


每年的5月底到7月中旬,是租房市場的高峰期(另一個高峰期是務工人員進城的3月份)。


大量高校畢業生離校,造成短期內租房需求暴增,推高了房租。


某中介機構的統計數據顯示,今年5月,北京西城、東城、海淀租賃成交量,環比增加了10%以上,決策時間也明顯低于去年同期。這表明,北京租賃需求擴大,很多人已經開始搶房子了。


再看供給。


北京的租房供給,不增反減。特別是2017年年底,因大興一場大火,北京開始整治群租房,客觀上,壓縮了供給量。


可以簡單地算一筆賬。北京規定,“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米,每個房間的居住人數不超過2人”,也就說,一套100平米的小三房,最多只能住6個人,但搞成群租房,住25個人綽綽有余。僅以20人計算,清理一套群租房,意味著14個人無房可住,相當于消減了2套房源。


看數據,2017年1—4月,北京就整治違法群租房3709戶,全年預計在7500套。也就是說,北京租房市場,變相減少了1萬余套房源。


(北京整治群租房情況)


房源減少,北京不是孤例。鏈家研究院數據顯示,從去年8月到今年2月,鏈家平臺新增租賃房源套數連續7個月環比下降,目前租賃新增供給僅為2017年高峰的50%,租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。


租賃需求上升,供給不增反降。


房租能不漲嗎?


03


資本力量,正在成為房租上漲的另一個推手。


當北京在清理群租房,深圳正引入資本,將城中村改造成長租公寓。


公寓的住房條件大為改善,房租也漲得嚇人。有記者調查,改造后的長租公寓,租金比改造前,漲了兩倍。


正因如此,深圳富士康員工不干了,要求漲工資,并希望深圳降低改造城中村的速度,以免交不起租金。


(深圳富士康員工的公開信)


根據計劃,“十三五”期間,深圳要將100萬套(間)城中村住房改造為長租公寓。可以預計,改造完成后,租金至少上漲50%。


在租購并舉政策推動下,我國住房租賃市場一片火熱,長租公寓尤其火爆。


據自如寓公布的數據,2015年長租公寓的門店增長率不足15%,2016年增長了35%,2017年更是高達40%。


(長租公寓品牌榜單)


資本正大舉進軍租房市場,燒錢搶占房源。前兩天有一條新聞,蛋殼和自如兩大長租公寓巨頭爭搶一套房源,原本房東心理預期在7500元一月,硬生生被炒到10800元讓蛋殼拿下。



資本不是做慈善,一旦站穩腳跟,必然大幅提高租金,將付出的成本,轉嫁到租戶身上。


04


中國的情況,更為特殊。


國際上,衡量房產運行狀況良好的租售比一般為1∶300到1∶200,即一個月的房租用200個月的時間能夠把買房的投資全部收回。


(中國城市房屋租售比)


中國一線城市的租售比,普遍在1比500左右,有的城市甚至高達1比700。這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本。


也就說,相對于房價,中國的房租,太便宜了。


這是不是意味著,房租還將繼續漲?


05


高房租,已經超過了很多人的承受能力。


通常來說,30%是房租收入比的“黃金分割”點。低于30%,處于幸福區間范圍,超過30%,租金壓力就會影響生活的幸福感。


北京大學畢業生的起薪沒有準確的統計,如果以“2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜”作為參考的話,清華、北大這樣頂尖名校的畢業生,平均月薪也就9000元。


(2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜)


僅僅租房,就要花掉其中的三分之一。由此看來,絕大多數的北京大學畢業生,恐怕都不太幸福。


中國青年報社社會調查中心聯合問卷網,對租房的年輕人進行的一項調查顯示,55.5%每月房租占月收入的1/3,20.7%每月房租占月收入的一半及以上。


易居房地產研究院公布了一份《全國50城房租收入比研究》報告,全國50個城市中,超七成房租收入比較高。


(《全國50城房租收入比研究》報告)


房租一年要漲個10%,算一下,你的收入增幅,能跑贏房租嗎?


06


政府不斷出臺調控政策,死盯著房價。視線之外的房租,卻一路狂奔。


有人會說,市場經濟下,房租應該是市場說的算,讓供求關系自由調節。


但要知道,租賃關系中,承租人始終處于弱勢地位。供求失衡之下,承租人基本沒有議價的本錢。


失控的高房租,比高房價更可怕。


居住是剛需,卻不一定需要通過買房實現。當房價高到高不可攀時,租房就成為了人們最后的退路與底線。


不斷上漲的房租,正在一步步擊穿底線。


買不起房子,可以租房,租不起房子,又該怎么辦?


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